Refinansowanie kredytu hipotecznego przy wysokiej racie – jakie są możliwości?

Wysoka rata kredytu hipotecznego – kiedy warto rozważyć refinansowanie?

Sama wysoka rata nie oznacza jeszcze, że przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku będzie korzystne. Kluczowe jest to, czy na rynku można uzyskać warunki, które rzeczywiście zmniejszą miesięczne obciążenie i jednocześnie uzasadnią koszty związane ze zmianą banku. Refinansowanie warto przeanalizować przede wszystkim wtedy, gdy oprocentowanie obecnego kredytu jest wyraźnie wyższe od warunków dostępnych obecnie. Znaczenie ma również marża banku, szczególnie w przypadku starszych umów zawieranych w okresie, gdy bank oferował mniej korzystne warunki. Trzeba przy tym patrzeć nie tylko na różnicę pomiędzy obecną i potencjalną ratą. Ważne są także saldo zadłużenia, liczba lat pozostałych do spłaty oraz koszty przeniesienia kredytu. Im większe saldo i dłuższy okres pozostał do końca umowy, tym nawet stosunkowo niewielka różnica w warunkach finansowania może mieć większe znaczenie.

Przy wysokiej racie warto więc zacząć od konkretnego porównania: ile wynosi rata obecnie, ile wyniosłaby po refinansowaniu i jaki byłby koszt obu wariantów w analizowanym okresie.

Niższe oprocentowanie i marża – o ile mogą zmniejszyć miesięczną ratę?

Jedną z głównych możliwości obniżenia raty przy refinansowaniu jest uzyskanie niższego oprocentowania. W przypadku kredytu ze zmiennym oprocentowaniem jego wysokość jest powiązana z odpowiednim wskaźnikiem referencyjnym oraz marżą banku określoną w umowie. Jeżeli nowy bank zaproponuje korzystniejsze warunki cenowe, miesięczna rata może się zmniejszyć bez konieczności wydłużania okresu spłaty. Skala różnicy zależy jednak od salda kredytu, oprocentowania, liczby rat pozostałych do spłaty oraz rodzaju rat.

Przykładowo, przy wysokim saldzie zadłużenia różnica w oprocentowaniu może być odczuwalna w każdej miesięcznej racie. Nie należy jednak zakładać, że każda oferta z niższym oprocentowaniem będzie automatycznie tańsza. KNF zwraca uwagę, że przy porównywaniu kredytów trzeba uwzględniać również prowizje, dodatkowe koszty i warunki wcześniejszej spłaty. Dlatego przy wysokiej racie warto porównywać oferty na tych samych założeniach: przy takim samym saldzie i okresie spłaty. Dopiero wtedy widać, jaka część obniżki raty wynika rzeczywiście z korzystniejszych warunków kredytu.

Wydłużenie okresu spłaty przy refinansowaniu – niższa rata, ale jakim kosztem?

Drugim sposobem na zmniejszenie raty może być wydłużenie okresu kredytowania. Pozostały kapitał zostaje wtedy rozłożony na większą liczbę rat. Miesięczne obciążenie może spaść nawet wtedy, gdy różnica w oprocentowaniu między starym a nowym kredytem nie jest duża. Takie rozwiązanie wymaga jednak ostrożnej kalkulacji. Niższa rata oznacza poprawę bieżącej płynności domowego budżetu, ale dłuższy okres spłaty może zwiększyć łączną kwotę odsetek zapłaconych bankowi.

Przykładowo osoba, której zostało 15 lat spłaty, może przy refinansowaniu rozważać ponowne rozłożenie zadłużenia na dłuższy okres, o ile pozwalają na to warunki banku i sytuacja kredytobiorcy. Rata może wtedy wyraźnie się zmniejszyć, ale kredyt będzie spłacany dłużej. Dlatego warto policzyć co najmniej dwa warianty. Pierwszy zakłada refinansowanie bez wydłużania okresu spłaty. Drugi uwzględnia dłuższy okres i niższą ratę. Takie zestawienie pokazuje, ile miesięcznie zostaje w budżecie oraz ile dodatkowo może kosztować wydłużenie spłaty. Jeżeli głównym problemem jest obecnie zbyt wysoka rata, wydłużenie okresu może być jednym z dostępnych rozwiązań. Powinno być jednak świadomą decyzją opartą na liczbach, a nie wyłącznie na wysokości nowej raty.

Zmiana rodzaju oprocentowania przy refinansowaniu – kiedy może wpłynąć na wysokość raty?

Przy refinansowaniu znaczenie ma nie tylko wysokość oprocentowania, ale również jego rodzaj. Inne możliwości ma osoba spłacająca kredyt ze zmienną stopą, a inne kredytobiorca, którego nadal obowiązuje okresowo stałe oprocentowanie.

Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem można sprawdzić oferty refinansowania zarówno ze zmienną, jak i okresowo stałą stopą. Nie warto jednak wybierać wyłącznie na podstawie wysokości pierwszej raty. Przy zmiennym oprocentowaniu rata może w przyszłości wzrosnąć lub spaść wraz ze zmianą stopy referencyjnej. Okresowo stałe oprocentowanie daje natomiast przewidywalną wysokość oprocentowania przez określony czas. Przy porównywaniu takich ofert należy uwzględniać również prowizje, dodatkowe koszty i warunki obowiązujące po zakończeniu okresu stałej stopy. Więcej ograniczeń dotyczy kredytu, w którym okresowo stała stopa nadal obowiązuje. Nie powinien on być wtedy refinansowany kredytem ze zmiennym oprocentowaniem. W praktyce oznacza to, że osoba płacąca wysoką ratę nie zawsze może od razu przejść do wariantu ze zmienną stopą, nawet jeśli jego bieżące oprocentowanie wydaje się atrakcyjniejsze.

Przy kredycie z okresowo stałą stopą trzeba też sprawdzić ewentualny koszt wcześniejszej spłaty. W przypadku umów zawartych od 22 lipca 2017 r. bank może zastrzec w umowie rekompensatę za wcześniejszą spłatę w okresie obowiązywania stałego lub okresowo stałego oprocentowania. Jej wystąpienie może zmienić kalkulację opłacalności refinansowania. Dlatego przed zmianą banku warto ustalić trzy rzeczy: jakie oprocentowanie obowiązuje obecnie, kiedy kończy się okres stałej stopy oraz jakie warianty może zaproponować nowy bank. Dopiero wtedy można rzetelnie ocenić wpływ refinansowania na wysokość raty.

Kiedy mimo wysokiej raty bank może nie zgodzić się na refinansowanie?

Wysoka rata może być głównym powodem poszukiwania refinansowania, ale sama możliwość jej obniżenia nie oznacza jeszcze, że nowy bank udzieli kredytu. Refinansowanie wymaga ponownego zbadania sytuacji kredytobiorcy. Bank bierze pod uwagę aktualne dochody, ich źródło i stabilność, koszty utrzymania gospodarstwa domowego oraz posiadane zobowiązania. Znaczenie mogą mieć kredyty gotówkowe, karty kredytowe czy dostępne limity. Sprawdzana jest również historia kredytowa.

Sytuacja finansowa kredytobiorcy mogła zmienić się od momentu zaciągnięcia obecnego kredytu. Jeśli dochody spadły albo pojawiły się dodatkowe zobowiązania, uzyskanie refinansowania może być trudniejsze. Dotyczy to także sytuacji, w której proponowana przez nowy bank rata byłaby niższa od obecnej. Bank nie sprawdza bowiem wyłącznie, czy klient poradzi sobie z ratą widoczną w aktualnej ofercie. Przy ocenie zdolności kredytowej dla kredytów ze zmienną i okresowo stałą stopą stosowany jest również bufor na wypadek wzrostu oprocentowania. UKNF wskazuje minimalną zmianę stopy procentowej na poziomie 2,5 punktu procentowego, przy czym bank może przyjąć wyższy poziom zależnie od rozpoznanego ryzyka i charakterystyki produktu.

Znaczenie ma także nieruchomość będąca zabezpieczeniem zobowiązania oraz relacja pozostałego zadłużenia do jej wartości. Nowy bank dokonuje własnej oceny w tym zakresie. Z tego powodu przed rozpoczęciem refinansowania warto najpierw sprawdzić aktualną zdolność kredytową i ustalić, jakie banki mogą zaakceptować daną sytuację. Pozwala to uniknąć porównywania ofert, które w praktyce będą dla kredytobiorcy niedostępne.

W czym pomoże Ci ekspert kredytowy Anna Laabs-Kurek?

Jak policzyć, czy oszczędność na racie uzasadnia koszty refinansowania?

Najważniejsza kalkulacja przy wysokiej racie nie powinna kończyć się na porównaniu dwóch miesięcznych kwot. Nowa rata może być niższa, a mimo to refinansowanie nie musi oznaczać dużej oszczędności. Załóżmy, że rata wynosi obecnie 3 800 zł, a po refinansowaniu mogłaby spaść do 3 450 zł. Różnica to 350 zł miesięcznie, czyli 4 200 zł w ciągu roku. Teraz trzeba zestawić tę kwotę z kosztami zmiany banku. W konkretnej sytuacji mogą pojawić się między innymi koszty wyceny nieruchomości, prowizja, opłaty związane z ustanowieniem zabezpieczenia czy rekompensata za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu. Zakres tych kosztów zależy od warunków obu umów. Jeżeli łączne koszty refinansowania wyniosą przykładowo 4 000 zł, a miesięczna oszczędność 350 zł, ich nominalny zwrot nastąpi po około 12 miesiącach. Gdy kredytobiorcy pozostało jeszcze wiele lat spłaty, późniejsze oszczędności mogą przemawiać za zmianą banku. Natomiast gdy do zakończenia kredytu pozostał krótki okres, korzyść może być znacznie mniejsza.

Trzeba jednak wykonać jeszcze drugie porównanie: sprawdzić pozostały koszt obecnego kredytu i koszt nowego zobowiązania. Jest to szczególnie ważne, jeśli obniżenie raty ma wynikać z wydłużenia okresu kredytowania. W takiej sytuacji miesięczne obciążenie może być mniejsze, ale odsetki będą naliczane przez dłuższy czas. Przy ocenie refinansowania warto więc zestawić:

• obecną i nową ratę,
• koszty związane ze zmianą banku,
• czas potrzebny na odzyskanie tych kosztów,
• okres spłaty przed i po refinansowaniu,
• pozostały całkowity koszt obu wariantów.

Przy wysokiej racie celem może być przede wszystkim odciążenie miesięcznego budżetu. Wtedy refinansowanie połączone z wydłużeniem okresu spłaty może spełnić ten cel, nawet jeśli nie zapewni najniższego kosztu całkowitego. Jeśli priorytetem jest natomiast ograniczenie łącznej kwoty oddawanej bankowi, większe znaczenie będzie miało uzyskanie korzystniejszych warunków bez niepotrzebnego wydłużania spłaty. Dlatego decyzję warto opierać na obu wartościach: wysokości nowej raty i całkowitym koszcie refinansowanego kredytu.

Sprawdź, czy możesz płacić niższą ratę kredytu

Jeśli obecna rata kredytu hipotecznego mocno obciąża domowy budżet, warto sprawdzić, czy refinansowanie może poprawić warunki spłaty. Anna Laabs-Kurek jako ekspert kredytowy pomaga porównać dostępne możliwości oraz ocenić je pod kątem wysokości raty, kosztów i sytuacji finansowej klienta. Skontaktuj się z Anną, aby sprawdzić, czy przeniesienie kredytu do innego banku ma w Twoim przypadku finansowe uzasadnienie.