Refinansowanie kredytu hipotecznego a dodatkowe produkty bankowe – na co uważać?

Konto, karta, ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości – czego bank może oczekiwać w zamian za niższą marżę?

Przy porównywaniu ofert refinansowania nie wystarczy sprawdzić samego oprocentowania. Niższa marża może być uzależniona od skorzystania z dodatkowych produktów banku. Najczęściej są to konto osobiste, karta oraz ubezpieczenia. Co ważne, każdy z tych produktów może mieć własne warunki. Samo otwarcie konta nie zawsze wystarczy. Bank może oczekiwać regularnych wpływów w określonej wysokości. W przypadku karty znaczenie może mieć wykonanie transakcji na ustaloną kwotę. Ubezpieczenie może natomiast wymagać utrzymania polisy przez wskazany czas.

W aktualnych ofertach widać, że banki stosują różne rozwiązania. Przykładowo jeden z banków przewiduje obniżenie marży lub oprocentowania o 0,20 p. p. za konto ze stałym miesięcznym wpływem wynagrodzenia, o 0,10 p. p. za kartę kredytową z transakcjami na co najmniej 500 zł miesięcznie oraz o kolejne 0,10 p. p. za określone ubezpieczenie nieruchomości. Warunki te trzeba utrzymywać przez 5 lat. Z kolei inny bank obniża marżę przy koncie z regularnym wpływem wynagrodzenia minimum 3000 zł, ubezpieczeniu na życie oraz karcie kredytowej. To pokazuje, dlaczego przy refinansowaniu należy patrzeć na ofertę jako na całość. Dwa banki mogą proponować podobną marżę, ale zupełnie inne wymagania potrzebne do jej uzyskania i utrzymania.

Ile naprawdę kosztuje obniżenie marży o 0,1, 0,2 lub 0,3 punktu procentowego w zamian za produkty dodatkowe?

Obniżka marży wygląda atrakcyjnie, ale jej wartość trzeba przeliczyć na złotówki i zestawić z kosztami produktu, który pozwala ją uzyskać. Załóżmy dla uproszczenia, że do refinansowania pozostało 400 000 zł kapitału, a okres spłaty wynosi 20 lat. Przy niezmienionych pozostałych parametrach kredytu nawet niewielka różnica w marży może oznaczać zauważalną oszczędność na odsetkach. Nie oznacza to jednak automatycznie, że warto kupić każdy produkt pozwalający tę marżę obniżyć. Jeżeli dzięki ubezpieczeniu marża spada, trzeba porównać oszczędność wynikającą z niższego oprocentowania ze składkami, które zapłacimy przez okres wymagany przez bank. Podobnie jest z płatnym rachunkiem czy kartą. Liczy się łączny koszt produktu w okresie, w którym jest on warunkiem preferencyjnej ceny kredytu.

Warto również sprawdzić, czy dany koszt rzeczywiście będzie ponoszony. Konto może być bezpłatne po spełnieniu określonych wymagań, ale karta może mieć opłatę miesięczną. Polisa może natomiast kosztować znacznie więcej niż oba te produkty razem. Przykładowo, przy kredycie 400 000 zł na 25 lat bank wskazuje 0 zł kosztu ROR przy deklarowanych systematycznych wpływach minimum 3000 zł, natomiast koszt ubezpieczenia na życie w całym okresie kredytowania wynosi 26 698,19 zł. Nie oznacza to, że taki koszt poniesie każdy klient. Pokazuje jednak, dlaczego polisy nie należy traktować jako nieistotnego dodatku do oprocentowania.

Dlatego pytanie nie powinno brzmieć tylko: „o ile bank obniży mi marżę?”. Ważniejsze jest: „ile złotych zaoszczędzę dzięki tej obniżce i ile zapłacę za produkt, który jest jej warunkiem?”.

Obowiązkowe wpływy na konto, transakcje kartą i inne warunki – czego trzeba pilnować co miesiąc?

Produkt dodatkowy może być bezpłatny albo niedrogi, a mimo to wymagać regularnego pilnowania warunków. To szczególnie ważne, gdy preferencyjna marża zależy nie od jednorazowego otwarcia produktu, lecz od aktywnego korzystania z niego przez kilka lat. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie ustalić:

• jaka kwota musi wpływać na konto i z jakiego źródła,
• czy wpływ musi pojawić się w każdym miesiącu,
• czy bank wymaga określonej liczby lub wartości transakcji kartą,
• przez jaki okres trzeba spełniać te wymagania,
• czy karta lub rachunek są płatne i jak można uniknąć opłaty,
• jakie warunki trzeba spełniać w przypadku ubezpieczenia.

Nie warto zakładać, że zasady będą podobne do tych, które znamy z obecnego banku. Przykładowo w aktualnych warunkach jednego banku obniżka związana z kartą kredytową może wymagać transakcji na łączną kwotę minimum 500 zł miesięcznie przez 5 lat. Obniżka za konto może być natomiast powiązana ze stałym miesięcznym wpływem wynagrodzenia, również przez 5 lat. W innym banku wymagania mogą wyglądać inaczej. Dlatego przed refinansowaniem warto rozpisać je sobie miesiąc po miesiącu. Szczególnej uwagi wymagają warunki, które mogą być trudne do spełnienia po zmianie pracy, przejściu na działalność gospodarczą, zmianie sposobu otrzymywania dochodu albo przeniesieniu codziennych płatności do innego banku. Na tym etapie nie analizujemy jeszcze konsekwencji niespełnienia tych wymagań. To osobna kwestia. Najpierw trzeba dokładnie wiedzieć, co klient zobowiązuje się robić i jak długo będzie musiał o tym pamiętać.

Niespełnienie warunków oferty – czy bank może podnieść marżę i o ile wzrośnie wtedy rata?

Niższa marża może obowiązywać pod warunkiem korzystania z określonych produktów lub spełniania wymagań banku. Przed podpisaniem umowy trzeba więc sprawdzić, jakie będą konsekwencje ich niedotrzymania. Nie zawsze kończy się to wyłącznie opłatą za konto lub kartę. Jeżeli preferencyjna cena kredytu zależy od danego produktu, umowa może przewidywać utratę obniżki marży. Warto sprawdzić:

• co dokładnie powoduje utratę preferencyjnych warunków,
• czy podwyższenie marży jest czasowe, czy stałe,
• o ile wzrośnie marża,
• czy ponowne spełnienie warunków pozwala odzyskać obniżkę.

Przykładowo przy saldzie 400 000 zł i 20 latach pozostałych do spłaty wzrost oprocentowania z 6,0% do 6,3% podniósłby ratę równą z około 2866 zł do około 2935 zł, czyli o około 69 zł miesięcznie. To uproszczona symulacja służąca pokazaniu skali różnicy. Dlatego warto policzyć również wariant, w którym po kilku latach nie możemy lub nie chcemy już spełniać warunków wymaganych przez bank.

Ubezpieczenie oferowane przez bank czy własna polisa – co sprawdzić przed refinansowaniem kredytu?

Przy ubezpieczeniach trzeba rozróżnić polisę wymaganą w związku z kredytem od ubezpieczenia, którego zakup zapewnia korzystniejsze warunki cenowe. Bank może wymagać ubezpieczenia związanego z kredytem lub cesji praw z polisy. Klient powinien jednak zostać poinformowany o możliwości wyboru ubezpieczenia innego ubezpieczyciela, jeśli spełnia ono minimalny zakres ochrony akceptowany przez bank. Nie oznacza to jednak, że własna polisa zawsze zapewni takie same warunki cenowe kredytu. Bank może akceptować ją jako zabezpieczenie, a jednocześnie oferować dodatkową obniżkę marży za zakup określonego ubezpieczenia w ramach swojej oferty. W takiej sytuacji trzeba porównać wartość obniżki marży z kosztem polisy. Warto również sprawdzić sumę ubezpieczenia, zakres ochrony, wyłączenia odpowiedzialności, wysokość i sposób ustalania składki oraz okres obowiązywania ochrony.

W czym pomoże Ci ekspert kredytowy Anna Laabs-Kurek?

Jak porównać dwie oferty refinansowania, gdy ta z niższą marżą ma droższe produkty dodatkowe?

Najniższa marża nie musi oznaczać najtańszego refinansowania. Jeśli jej uzyskanie wymaga płatnego ubezpieczenia, karty albo innych produktów, ich koszty trzeba uwzględnić w porównaniu.

Załóżmy, że bank A proponuje niższą marżę, ale wymaga płatnego ubezpieczenia na życie. Bank B ma marżę wyższą o 0,2 p. p., lecz nie wymaga takiej polisy. Dopiero porównanie oszczędności wynikającej z niższego oprocentowania z kosztem ubezpieczenia pokaże, która oferta jest korzystniejsza.

Przy porównaniu warto sprawdzić:

• marżę i wysokość raty,
• koszt produktów dodatkowych,
• okres, przez który trzeba z nich korzystać,
• warunki pozwalające uniknąć opłat,
• koszt wymaganych ubezpieczeń,
• konsekwencje rezygnacji z produktów lub niespełnienia warunków.

Warto też porównać wariant kredytu z produktami dodatkowymi i bez nich. W przypadku sprzedaży łączonej bank powinien poinformować klienta, że kredyt hipoteczny jest dostępny również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych, oraz przedstawić odpowiedni formularz informacyjny. Najważniejsze jest więc porównanie całego kosztu obu wariantów, a nie samej marży. Dzięki temu można ocenić, czy oszczędność na oprocentowaniu rzeczywiście rekompensuje koszt i wymagania związane z kontem, kartą lub ubezpieczeniem.

Sprawdź, czy refinansowanie z dodatkowymi produktami bankowymi naprawdę Ci się opłaca

Rozważasz refinansowanie kredytu hipotecznego i chcesz sprawdzić, czy niższa marża rzeczywiście oznacza niższe koszty? Anna Laabs-Kurek jako ekspert kredytowy pomoże Ci przeanalizować ofertę wraz z kontem, kartą, ubezpieczeniami i warunkami wymaganymi przez bank. Skontaktuj się z Anną i sprawdź, który wariant refinansowania będzie dla Ciebie korzystny.