Czy przeniesienie kredytu zawsze się opłaca?

Zdarza się jednak również, że oszczędność okazuje się niewielka albo całkowicie znika po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie sprawdzić, kiedy refinansowanie ma sens, a kiedy może być nieopłacalne.

Sama niższa rata kredytu hipotecznego nie oznacza jeszcze oszczędności

To najczęstszy błąd popełniany przez kredytobiorców. Wiele osób patrzy wyłącznie na wysokość nowej raty. Tymczasem niższa miesięczna płatność nie zawsze oznacza tańszy kredyt. Bank może obniżyć ratę na przykład poprzez:

• wydłużenie okresu spłaty,
• zmianę harmonogramu,
• czasową promocję,
• przeniesienie części kosztów do dodatkowych produktów.

W praktyce kredyt może mieć niższą ratę, ale wyższy całkowity koszt do spłaty. Dlatego przy refinansowaniu trzeba analizować przede wszystkim:

• całkowitą kwotę do spłaty,
• wysokość odsetek,
• RRSO,
• wszystkie opłaty dodatkowe,
• koszt przez cały okres kredytowania.

Refinansowanie najczęściej opłaca się przy dużej różnicy w oprocentowaniu

Największe korzyści pojawiają się wtedy, gdy nowy bank oferuje wyraźnie lepsze warunki niż obecny. Nawet pozornie niewielka różnica w oprocentowaniu może mieć ogromne znaczenie przy kredycie hipotecznym.

Przykładowo:

• kredyt na 500 tysięcy złotych,
• okres spłaty 25–30 lat,
• różnica w oprocentowaniu wynosząca 0,7–1 punkt procentowy.

W takiej sytuacji oszczędność na odsetkach może wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jeżeli jednak różnica między starą a nową ofertą jest minimalna, refinansowanie może okazać się mało opłacalne.

Duże znaczenie mają koszty przeniesienia kredytu do nowego banku

Wiele osób skupia się wyłącznie na nowej racie i pomija koszty związane z samą zmianą banku. Tymczasem refinansowanie może wiązać się z dodatkowymi wydatkami. Najczęściej są to:

• prowizja za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu,
• prowizja za nowy kredyt,
• koszt wyceny nieruchomości,
• opłaty sądowe,
• koszt wpisu hipoteki,
• ubezpieczenie pomostowe,
• obowiązkowe produkty dodatkowe.

Jeżeli suma tych kosztów jest wysoka, oszczędność wynikająca z niższej raty może pojawić się dopiero po kilku latach. Dlatego refinansowanie warto analizować długoterminowo, a nie tylko przez pryzmat pierwszych miesięcy po zmianie banku.

Krótki okres do końca spłaty często zmniejsza opłacalność refinansowania

W ocenie opłacalności refinansowania kredytu znaczenie ma również moment, w którym klient chce przenieść kredyt. W pierwszych latach spłaty raty zawierają dużo odsetek. W późniejszym okresie większą część raty stanowi już kapitał. To bardzo ważne przy analizie opłacalności refinansowania.

Jeżeli do końca kredytu zostało na przykład:

• 2 lata,
• 4 lata,
• 5 lat,

to potencjalna oszczędność może być zbyt mała, aby pokryć koszty zmiany banku. W takich sytuacjach refinansowanie często nie przynosi dużych korzyści finansowych.

Nie każdy klient otrzyma lepszą ofertę przy refinansowaniu kredytu

Część osób zakłada, że po kilku latach spłaty bez problemu przeniesie kredyt do innego banku. W praktyce nowy bank ponownie analizuje całą sytuację finansową klienta.

Sprawdzane są między innymi:

• dochody,
• forma zatrudnienia,
• historia kredytowa,
• aktualne zobowiązania,
• wydatki gospodarstwa domowego,
• liczba osób na utrzymaniu.

Jeżeli zdolność kredytowa pogorszyła się od czasu podpisania pierwszej umowy, nowy bank może:

• zaproponować słabsze warunki,
• odmówić refinansowania,
• wymagać dodatkowych zabezpieczeń.

W takiej sytuacji przeniesienie kredytu może okazać się niemożliwe albo mało korzystne.

Czasem obecny bank ma lepsze warunki niż nowe oferty

Nie każdy starszy kredyt hipoteczny jest niekorzystny. Część klientów zaciągała kredyty w okresach bardzo niskich marż bankowych albo na dobrych warunkach promocyjnych. W takich przypadkach nowa oferta może nie być wyraźnie lepsza. Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy obecna umowa zawiera:

• niską marżę,
• brak kosztownych produktów dodatkowych,
• korzystne oprocentowanie stałe,
• brak prowizji za wcześniejszą spłatę.

Dlatego refinansowanie zawsze powinno zaczynać się od dokładnego porównania starej i nowej umowy.

Wydłużenie okresu spłaty może zwiększyć koszt kredytu

Niektóre osoby refinansują kredyt głównie po to, aby obniżyć miesięczną ratę. Najprostszym sposobem na zmniejszenie raty jest wydłużenie okresu spłaty. Problem polega na tym, że dłuższy kredyt oznacza zwykle wyższy całkowity koszt odsetek.

Przykładowo:

• rata może spaść o kilkaset złotych,
• ale kredyt będzie spłacany o 5–10 lat dłużej.

W efekcie klient płaci mniej miesięcznie, ale oddaje bankowi więcej pieniędzy przez cały okres kredytowania. Dlatego przy refinansowaniu warto sprawdzić nie tylko wysokość raty, ale również całkowitą sumę odsetek.

Kiedy refinansowanie kredytu hipotecznego najczęściej się opłaca?

Zmiana banku najczęściej ma sens wtedy, gdy:

• obecne oprocentowanie jest wyraźnie wyższe od aktualnych ofert,
• do końca spłaty pozostało jeszcze wiele lat,
• klient poprawił swoją zdolność kredytową,
• wartość nieruchomości wzrosła,
• nowa oferta realnie obniża całkowity koszt kredytu,
• koszty refinansowania są stosunkowo niskie.

W takich sytuacjach refinansowanie może przynieść bardzo odczuwalne oszczędności.

Kiedy refinansowanie kredytu może być nieopłacalne?

Zmiana banku często nie ma większego sensu, gdy:

• różnica w oprocentowaniu jest niewielka,
• kredyt zbliża się do końca spłaty,
• koszty przeniesienia są wysokie,
• nowy bank wymaga drogich produktów dodatkowych,
• obecna umowa zawiera korzystne warunki,
• klient nie posiada dobrej zdolności kredytowej.

W takich przypadkach korzyści z refinansowania mogą być niewielkie albo całkowicie zniknąć po uwzględnieniu wszystkich kosztów.

Czy warto najpierw negocjować z obecnym bankiem?

To rozwiązanie często jest pomijane. Jeżeli klient otrzyma korzystną ofertę refinansowania z innego banku, może spróbować negocjować warunki w obecnym banku.

Czasem bank zgadza się na:

• obniżenie marży,
• zmianę oprocentowania,
• poprawę warunków umowy,
• częściowe obniżenie raty.

Dzięki temu można uniknąć kosztów i formalności związanych z przenoszeniem kredytu.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku nie zawsze się opłaca. Wszystko zależy od różnicy między starą a nową ofertą, kosztów refinansowania, czasu pozostałego do końca spłaty oraz sytuacji finansowej kredytobiorcy. Największym błędem jest ocenianie opłacalności wyłącznie na podstawie niższej raty. Przy refinansowaniu trzeba przeanalizować cały koszt kredytu, wszystkie opłaty dodatkowe i realną oszczędność w dłuższym okresie.