Refinansowanie kredytu hipotecznego a zdolność kredytowa – co sprawdza bank?

Jak bank analizuje dochody przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Podczas refinansowania kredytu hipotecznego bank ponownie ocenia zdolność kredytową. Jednym z najważniejszych elementów tej analizy są dochody kredytobiorcy. Instytucja finansowa sprawdza nie tylko ich wysokość, ale także źródło, regularność oraz prawdopodobieństwo, że będą utrzymywać się w przyszłości. Największe znaczenie mają dochody uzyskiwane z umowy o pracę na czas nieokreślony. Nie oznacza to jednak, że osoby prowadzące działalność gospodarczą lub pracujące na podstawie umów cywilnoprawnych nie mogą liczyć na pozytywną decyzję. Bank ocenia każdą sytuację indywidualnie, zgodnie z własnymi zasadami oraz polityką kredytową. Podczas analizy dochodów bank zwraca uwagę między innymi na:

• wysokość miesięcznych wpływów,
• źródło uzyskiwanych dochodów,
• okres zatrudnienia lub prowadzenia działalności,
• ciągłość osiąganych dochodów,
• ewentualne premie, prowizje i inne składniki wynagrodzenia.

Każdy bank sam określa, jakie źródła dochodu akceptuje i w jaki sposób je wylicza. Zdarza się, że ta sama osoba w jednym banku uzyska wyższą zdolność kredytową niż w innym, mimo identycznych dochodów.

Jak bank ocenia wydatki i aktualne zobowiązania przy refinansowaniu kredytu hipotecznego?

Same wysokie dochody nie gwarantują pozytywnej oceny zdolności kredytowej. Bank analizuje również wszystkie stałe wydatki oraz zobowiązania finansowe, ponieważ to one wpływają na kwotę, która pozostaje do dyspozycji każdego miesiąca. Pod uwagę brane są przede wszystkim raty innych kredytów i pożyczek, limity na kartach kredytowych, limity w rachunkach osobistych oraz zobowiązania wynikające z leasingów. Nawet jeśli karta kredytowa lub limit w koncie nie są aktywnie wykorzystywane, bank często uwzględnia je jako potencjalne obciążenie domowego budżetu. Analizowane są także koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Bank bierze pod uwagę między innymi liczbę osób pozostających na utrzymaniu kredytobiorcy oraz deklarowane miesięczne wydatki. Na tej podstawie oblicza, jaka część dochodu może zostać przeznaczona na spłatę nowego kredytu hipotecznego. Celem takiej analizy jest sprawdzenie, czy po opłaceniu wszystkich stałych kosztów kredytobiorca będzie w stanie terminowo regulować raty refinansowanego kredytu. To jeden z podstawowych elementów oceny zdolności kredytowej, niezależnie od tego, że nowy kredyt ma zastąpić obecne zobowiązanie.

Jak historia kredytowa w BIK wpływa na ocenę zdolności kredytowej?

Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego bank sprawdza historię kredytową w BIK. To jeden z kluczowych elementów oceny wiarygodności kredytobiorcy. Bank chce zobaczyć, jak dotychczas były spłacane kredyty, pożyczki, karty kredytowe i limity. Największe znaczenie ma terminowość spłat. Regularnie opłacane raty obecnego kredytu hipotecznego mogą działać na korzyść kredytobiorcy. Opóźnienia, zwłaszcza dłuższe lub powtarzające się, mogą utrudnić uzyskanie refinansowania. Bank analizuje także liczbę aktywnych zobowiązań oraz zapytań kredytowych. Duża liczba nowych wniosków w krótkim czasie może wzbudzić dodatkowe pytania. Nie zawsze oznacza odmowę, ale może wpłynąć na dokładniejszą analizę sytuacji finansowej.

Co bank sprawdza w obecnym kredycie hipotecznym i nieruchomości?

Przy refinansowaniu bank analizuje także obecny kredyt hipoteczny. Sprawdza przede wszystkim aktualne saldo zadłużenia, wysokość raty, okres pozostały do spłaty oraz historię regulowania rat. Te informacje pokazują, jak wygląda aktualne zobowiązanie, które ma zostać przeniesione do nowego banku. Ważna jest również nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu. Bank ocenia jej rodzaj, wartość oraz stan prawny. Może wymagać operatu szacunkowego, czyli dokumentu przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Znaczenie ma także relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości, czyli wskaźnik LTV. Im wyższe zadłużenie w stosunku do wartości nieruchomości, tym ostrożniej bank może podejść do oceny wniosku.

Jakie dane osobowe i informacje o sytuacji życiowej wpływają na zdolność kredytową?

Ocena zdolności kredytowej nie opiera się wyłącznie na dochodach i zobowiązaniach. Bank analizuje również dane dotyczące sytuacji osobistej kredytobiorcy, ponieważ mają one wpływ na możliwość terminowej spłaty kredytu. Podczas weryfikacji bank bierze pod uwagę między innymi:

• wiek kredytobiorcy,
• stan cywilny,
• liczbę osób w gospodarstwie domowym,
• liczbę dzieci pozostających na utrzymaniu,
• wykonywany zawód,
• formę i długość zatrudnienia.

Znaczenie ma także to, czy o refinansowanie ubiega się jedna osoba, czy kilku współkredytobiorców. Wspólny wniosek może zwiększyć zdolność kredytową, jeśli obie osoby osiągają stabilne dochody i mają dobrą historię spłaty zobowiązań. Z drugiej strony bank uwzględnia również ich łączne wydatki oraz wszystkie wspólne i indywidualne zobowiązania.

Każdy bank stosuje własny model oceny ryzyka. Z tego powodu identyczna sytuacja życiowa może zostać oceniona nieco inaczej przez poszczególne instytucje finansowe.

W czym pomoże Ci ekspert finansowy Anna Laabs-Kurek?

Jakie dokumenty są potrzebne do oceny zdolności kredytowej przy refinansowaniu?

Aby ocenić zdolność kredytową, bank musi zweryfikować informacje przekazane we wniosku. Dlatego poprosi o dokumenty potwierdzające dochody, zatrudnienie oraz dane dotyczące obecnego kredytu hipotecznego. Zakres wymaganych dokumentów zależy od źródła dochodów oraz procedur obowiązujących w danym banku. Najczęściej są to:

• dokument tożsamości,
• zaświadczenie o dochodach lub wyciągi z rachunku bankowego,
• dokumenty dotyczące prowadzonej działalności gospodarczej, jeśli kredytobiorca jest przedsiębiorcą,
• umowa obecnego kredytu hipotecznego lub zaświadczenie o wysokości salda zadłużenia,
• dokumenty dotyczące nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

W wielu przypadkach bank sam pobiera część informacji z dostępnych baz, takich jak BIK czy rejestry publiczne. Nie zmienia to jednak faktu, że kompletna i aktualna dokumentacja pozwala sprawniej przeprowadzić analizę zdolności kredytowej oraz skrócić czas oczekiwania na decyzję.

Planujesz refinansowanie kredytu hipotecznego? Sprawdź swoją zdolność kredytową.

Jeżeli zastanawiasz się, czy refinansowanie będzie możliwe w Twojej sytuacji, warto wcześniej zweryfikować swoją zdolność kredytową i porównać oferty różnych banków. Pozwala to uniknąć składania wielu niepotrzebnych wniosków oraz wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twoich potrzeb.

Jako ekspert kredytowy pomagam klientom przejść przez cały proces refinansowania kredytu hipotecznego – od analizy zdolności kredytowej, przez porównanie ofert banków, aż po uzyskanie decyzji kredytowej i podpisanie umowy. Jeśli chcesz sprawdzić, czy możesz obniżyć ratę lub poprawić warunki swojego kredytu, skontaktuj się ze mną. Wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację i wybierzemy rozwiązanie dopasowane do Twoich możliwości.