Dlaczego ta sama kwota kredytu może kosztować mniej w innym banku?

Dlatego przed podpisaniem umowy nie warto patrzeć wyłącznie na wysokość raty lub reklamę banku. Znacznie ważniejsze jest to, z czego ta rata wynika i jakie warunki znajdują się w umowie kredytowej.

Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego

Koszt kredytu hipotecznego składa się z kilku elementów. To właśnie one powodują, że dwa pozornie podobne kredyty mogą być w rzeczywistości zupełnie innymi produktami.

Oprocentowanie kredytu, jak wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Największy wpływ na koszt kredytu ma oprocentowanie. To ono decyduje o tym, ile odsetek klient odda bankowi przez cały okres spłaty. Oprocentowanie kredytu hipotecznego zwykle składa się z dwóch części:

• marży banku,
• wskaźnika referencyjnego, np. WIBOR lub WIRON.

Marża jest ustalana indywidualnie przez bank i pozostaje stała zgodnie z warunkami umowy. Wskaźnik referencyjny zmienia się wraz z sytuacją na rynku i decyzjami dotyczącymi stóp procentowych. Na pierwszy rzut oka różnica między oprocentowaniem 7,2% a 6,7% może wydawać się niewielka. Jednak przy kredycie zaciągniętym na 25 lub 30 lat taka różnica może oznaczać bardzo dużą zmianę w całkowitej kwocie odsetek.

Marża banku, jak wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

To właśnie marża najczęściej odróżnia oferty poszczególnych banków. Jeden bank może zaoferować marżę na poziomie 1,7%, a inny 2,4%. Przy wysokiej kwocie kredytu nawet kilka dziesiątych punktu procentowego robi dużą różnicę.

Banki ustalają marżę między innymi na podstawie:

• wysokości wkładu własnego,
• zdolności kredytowej klienta,
• rodzaju nieruchomości,
• historii kredytowej,
• dodatkowych produktów kupowanych razem z kredytem.

Dlatego dwie osoby starające się o podobny kredyt mogą otrzymać zupełnie inne warunki.

Prowizja bankowa, jak wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Niektóre banki pobierają prowizję za udzielenie kredytu, a inne rezygnują z niej w ramach promocji. Część klientów skupia się wyłącznie na oprocentowaniu i pomija prowizję, a to błąd. Kredyt z niższą ratą może mieć jednocześnie wysoką prowizję doliczoną do całkowitego kosztu finansowania. Przykładowo prowizja 2% przy kredycie na 500 tysięcy złotych oznacza dodatkowe 10 tysięcy złotych kosztu już na początku umowy.

Ubezpieczenia i produkty dodatkowe, jak wpływają na koszt kredytu hipotecznego?

Banki często oferują niższą marżę pod warunkiem skorzystania z dodatkowych produktów.

Najczęściej są to:

• konto osobiste,
• karta kredytowa,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• regularne wpływy wynagrodzenia.

Na początku oferta może wyglądać atrakcyjnie, ale po doliczeniu kosztów dodatkowych produktów okazuje się droższa niż konkurencyjny kredyt z wyższą marżą. Dlatego zawsze warto sprawdzać całkowity koszt kredytu, a nie tylko samą ratę lub reklamowane oprocentowanie.

Dlaczego banki oferują różne warunki przy tej samej kwocie kredytu

Każdy bank ma własną politykę kredytową i inaczej ocenia ryzyko związane z klientem. To oznacza, że jedna osoba może otrzymać bardzo dobrą ofertę w jednym banku i przeciętną w drugim.

Znaczenie zdolności kredytowej

Bank dokładnie analizuje sytuację finansową klienta. Liczy się między innymi:

• wysokość dochodów,
• forma zatrudnienia,
• liczba osób w gospodarstwie domowym,
• aktualne zobowiązania,
• historia spłaty wcześniejszych kredytów.

Osoba z wysokimi i stabilnymi dochodami zwykle może liczyć na lepsze warunki niż klient z nieregularnymi wpływami lub wysokim poziomem zadłużenia.

Wkład własny i wartość nieruchomości

Duże znaczenie ma również wysokość wkładu własnego. Klient, który posiada 30% wkładu własnego, jest dla banku mniej ryzykowny niż osoba finansująca niemal całą wartość nieruchomości kredytem. Lepszy stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości może oznaczać:

• niższą marżę,
• brak dodatkowych zabezpieczeń,
• korzystniejsze warunki ubezpieczenia.

Jak banki „ukrywają” koszt kredytu

Wiele ofert wygląda atrakcyjnie tylko na pierwszy rzut oka. Dopiero dokładna analiza pokazuje, ile naprawdę kosztuje kredyt.

Niska rata na początku spłaty

Niektóre banki kuszą niższą ratą w pierwszych miesiącach kredytu. Problem polega na tym, że później rata może wyraźnie wzrosnąć. Czasem wynika to z okresowych promocji, a czasem z konstrukcji samej oferty. Dlatego warto sprawdzić nie tylko pierwszą ratę, ale także harmonogram spłaty i całkowitą kwotę do oddania bankowi.

Produkty obowiązkowe do kredytu hipotecznego

Bank może obniżyć oprocentowanie pod warunkiem korzystania z dodatkowych usług. Na początku miesięczny koszt konta lub karty wydaje się niewielki. Jednak przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat daje to sporą sumę. Niektóre osoby płacą dodatkowo za produkty, których w praktyce wcale nie potrzebują.

Promocje bankowe z warunkami

Część promocyjnych ofert obowiązuje tylko wtedy, gdy klient spełnia określone warunki przez cały okres kredytowania. Może to być:

• regularny wpływ wynagrodzenia,
• aktywne korzystanie z karty,
• wykupione ubezpieczenie,
• określona liczba transakcji miesięcznie.

Niespełnienie warunków może oznaczać podwyższenie marży i wzrost raty kredytu.

Dlaczego warto porównywać więcej niż jedną ofertę kredytu hipotecznego

Wiele osób zaczyna od banku, w którym posiada konto. To naturalne, ale nie zawsze najbardziej korzystne rozwiązanie. Różnice między ofertami banków bywają bardzo duże, szczególnie przy wysokich kwotach kredytu i długim okresie spłaty. Niższa rata nie zawsze oznacza tańszy kredyt. Bank może obniżyć miesięczne obciążenie poprzez:

• wydłużenie okresu spłaty,
• zastosowanie promocji czasowej,
• przeniesienie części kosztów do produktów dodatkowych.

Dlatego warto analizować również całkowitą kwotę do spłaty oraz RRSO.

Przy kredycie hipotecznym nawet mała różnica w oprocentowaniu ma ogromne znaczenie. Jeżeli jedna oferta będzie tańsza o 0,5 punktu procentowego, to przy kredycie na kilkaset tysięcy złotych i okresie spłaty wynoszącym 25–30 lat oszczędność może wynosić dziesiątki tysięcy złotych. Właśnie dlatego porównanie ofert przed podpisaniem umowy ma tak duże znaczenie.

Kiedy zmiana banku może obniżyć koszt obecnego kredytu

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że kredyt hipoteczny można przenieść do innego banku również po kilku latach spłaty. Jeżeli obecna oferta jest wyraźnie droższa od aktualnych propozycji rynkowych, refinansowanie może pozwolić:

• obniżyć ratę,
• zmniejszyć wysokość odsetek,
• poprawić warunki kredytu,
• zmienić rodzaj oprocentowania.

Nie oznacza to jednak, że każda zmiana banku będzie opłacalna. Przed podjęciem decyzji trzeba dokładnie policzyć wszystkie koszty i porównać całkowitą kwotę do spłaty.