Jak znaleźć tańszy kredyt hipoteczny niż obecny? Na co zwracać uwagę?

Od czego zacząć szukanie kredytu hipotecznego tańszego od obecnego?

Punktem wyjścia nie powinna być reklama nowego kredytu hipotecznego ani wysokość raty prezentowana przez bank. Najpierw trzeba dokładnie sprawdzić kredyt, który już spłacasz. Dopiero wtedy można ocenić, czy zmiana finansowania przyniesie realną oszczędność. Najpierw trzeba zebrać informacje o obecnym zobowiązaniu i ustalić, ile będzie kosztowała jego dalsza spłata.

Nie warto natomiast zaczynać od prostego pytania: „Czy inny bank zaproponuje mi niższą ratę?”. Rata może spaść z kilku powodów, w tym przez wydłużenie okresu spłaty. Taka zmiana nie musi oznaczać, że kredyt jako całość stanie się tańszy. Celem powinno być więc znalezienie rozwiązania, które przyniesie rzeczywistą korzyść finansową, a nie tylko atrakcyjniej wyglądającą miesięczną ratę.

Jakich danych z obecnego kredytu potrzebujesz, żeby sprawdzić możliwe oszczędności?

Do rzetelnej kalkulacji nie wystarczy informacja, ile wynosi obecna rata. Przygotuj przede wszystkim:

• saldo kapitału pozostałego do spłaty,
• aktualne oprocentowanie,
• wysokość marży banku, jeśli wynika ona z konstrukcji Twojego oprocentowania,
• rodzaj oprocentowania,
• liczbę lub termin pozostałych rat,
• aktualny harmonogram spłaty,
• informacje o dodatkowych kosztach związanych z kredytem,
• warunki wcześniejszej całkowitej spłaty.

Ostatni punkt jest szczególnie ważny. Zmiana banku wiąże się ze spłatą dotychczasowego zobowiązania. Trzeba więc sprawdzić, czy obecna umowa przewiduje z tego tytułu dodatkowy koszt. W przypadku umów zawartych od 22 lipca 2017 roku zasady pobierania rekompensaty za wcześniejszą spłatę określa ustawa o kredycie hipotecznym. Przy kredycie ze zmienną stopą bank może ją zastrzec, jeśli wcześniejsza spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Po upływie tego okresu nie może pobrać takiej rekompensaty. Przy stałej lub okresowo stałej stopie rekompensata może być przewidziana w okresie obowiązywania tej stopy. W przypadku starszych umów trzeba sprawdzić warunki wynikające z umowy oraz przepisów mających do niej zastosowanie. Dopiero mając te informacje, można przygotować sensowną kalkulację i sprawdzić, czy zmiana rzeczywiście daje szansę na oszczędność.

Dlaczego niższe oprocentowanie nowego kredytu nie zawsze oznacza, że zmiana się opłaci?

Niższe oprocentowanie jest ważnym sygnałem, ale samo w sobie nie przesądza o opłacalności zmiany. Liczy się to, jaki będzie finansowy efekt całej operacji. Załóżmy, że do spłaty pozostało Ci 300 000 zł, a nowa oferta ma niższe oprocentowanie. Jeżeli jednak wraz ze zmianą wydłużysz okres kredytowania, miesięczna rata może wyraźnie spaść, podczas gdy kredyt będzie spłacany przez więcej lat. W efekcie część korzyści wynikającej z niższego oprocentowania mogą pochłonąć odsetki naliczane przez dłuższy czas. Trzeba również uwzględnić wydatki potrzebne do przeprowadzenia zmiany. Jeśli wyniosą kilka tysięcy złotych, a uzyskana oszczędność będzie niewielka, odzyskanie poniesionych kosztów może zająć dużo czasu.

Dlatego przy ocenie nowego kredytu warto oddzielić trzy kwestie: oprocentowanie, miesięczną ratę oraz łączny efekt finansowy zmiany. To różne informacje i każda z nich odpowiada na inne pytanie.

Niższa rata czy mniejszy koszt odsetek? Co rzeczywiście świadczy o oszczędności?

Niższa rata nie oznacza automatycznie tańszego kredytu. Może wynikać z wydłużenia okresu spłaty, co oznacza więcej rat i dłuższe naliczanie odsetek. Dlatego obecny i nowy kredyt warto najpierw porównać przy takim samym okresie pozostałym do spłaty. Jeśli obecne zobowiązanie ma być spłacane jeszcze przez 15 lat, pierwszą kalkulację nowego finansowania również wykonaj dla 15 lat. Pozwoli to sprawdzić, czy oszczędność rzeczywiście wynika z korzystniejszych warunków. Jeśli zależy Ci przede wszystkim na zmniejszeniu miesięcznego obciążenia, można następnie sprawdzić dłuższy okres spłaty. W takim przypadku trzeba jednak osobno ocenić wpływ tej decyzji na łączny koszt kredytu.

Jak policzyć realną oszczędność na zmianie obecnego kredytu hipotecznego?

Kalkulacja powinna odpowiedzieć na pytanie: ile będzie kosztowała dalsza spłata obecnego kredytu, a ile zapłacisz po zmianie finansowania. Nie wystarczy przy tym pomnożyć obecnej raty przez liczbę rat pozostałych do spłaty i porównać wyniku z nowym harmonogramem. Jeśli oprocentowanie obecnego lub nowego kredytu może zmieniać się w przyszłości, wysokość kolejnych rat również może się zmienić. Dlatego takie porównanie jest symulacją opartą na określonych założeniach dotyczących oprocentowania. Najlepiej zacząć od tego samego salda zadłużenia i takiego samego okresu pozostałego do spłaty. Następnie należy porównać koszt odsetek w obu wariantach.

Przykładowo, jeśli przy dalszej spłacie obecnego kredytu symulowany koszt odsetek do końca okresu wynosi 160 000 zł, a przy nowym kredycie na tę samą kwotę i ten sam okres wynosi 125 000 zł, różnica wynosi:

160 000 zł − 125 000 zł = 35 000 zł.

Te 35 000 zł to potencjalna oszczędność na odsetkach, a nie jeszcze ostateczna korzyść ze zmiany kredytu. Jeżeli wszystkie jednorazowe koszty związane ze zmianą wyniosą przykładowo 5 000 zł, należy odjąć je od potencjalnej oszczędności:

35 000 zł − 5 000 zł = 30 000 zł.

W tym przykładzie szacowana korzyść finansowa wynosi więc 30 000 zł. Podane kwoty służą jedynie do pokazania sposobu liczenia. W rzeczywistej analizie należy wykorzystać harmonogram obecnego kredytu oraz symulację nowego finansowania przygotowaną dla konkretnego salda, okresu spłaty i warunków oprocentowania.

W czym pomoże Ci ekspert kredytowy Anna Laabs-Kurek?

Jak uwzględnić koszty zmiany i sprawdzić, czy tańszy kredyt rzeczywiście się opłaci?

Potencjalna oszczędność wyliczona na podstawie warunków obu kredytów to jeszcze nie ostateczny wynik. Trzeba pomniejszyć ją o wydatki związane ze zmianą finansowania. W zależności od sytuacji mogą to być m.in. koszt wyceny nieruchomości, opłaty związane ze zmianą wpisu hipoteki, prowizja nowego banku, koszty wymaganych produktów oraz ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu. Trzeba również uwzględnić rozliczenie kosztów starego kredytu w związku z jego wcześniejszą całkowitą spłatą. W przypadku kredytów hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 roku całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy. Dla starszych umów zasady należy sprawdzić indywidualnie. Warto też obliczyć, jak długo trzeba będzie czekać na zwrot kosztów zmiany. Jeśli wynoszą one 4 800 zł, a miesięczne obciążenie przy porównywalnym okresie spłaty spada o 400 zł, prosty okres zwrotu wynosi:

4 800 zł ÷ 400 zł = 12 miesięcy.

Oznacza to, że po 12 miesiącach suma miesięcznych różnic w racie zrówna się z początkowymi kosztami zmiany. To jednak wskaźnik pomocniczy. Ostateczna ocena powinna opierać się na całkowitym finansowym efekcie zmiany kredytu. Przed podjęciem decyzji warto więc znać odpowiedzi na cztery pytania:

• ile będzie kosztowała dalsza spłata obecnego kredytu,
• ile będzie kosztował nowy kredyt przy porównywalnym okresie spłaty,
• jakie koszty poniesiesz w związku ze zmianą,
• po jakim czasie uzyskane oszczędności zrekompensują te wydatki.

Nie ma jednej różnicy w oprocentowaniu, przy której zmiana kredytu zawsze się opłaca. Znaczenie mają przede wszystkim saldo pozostałe do spłaty, czas do końca kredytu, warunki nowego finansowania oraz koszty całej operacji. Dopiero konkretna kalkulacja tych elementów pozwala stwierdzić, czy znaleziony kredyt jest rzeczywiście tańszy od obecnego. Jeżeli oprocentowanie któregoś z porównywanych kredytów może zmieniać się w przyszłości, wynik takiej kalkulacji należy traktować jako symulację opartą na przyjętych założeniach, a nie gwarantowaną kwotę oszczędności.

Chcesz sprawdzić, czy możesz płacić mniej za kredyt hipoteczny?

Anna Laabs-Kurek jako ekspert kredytowy może przeanalizować obecny kredyt i sprawdzić, czy dostępne na rynku rozwiązania pozwalają realnie zmniejszyć koszty jego spłaty. W analizie uwzględnia nie tylko wysokość nowej raty, ale również koszty związane ze zmianą finansowania i potencjalne oszczędności. Z Anną można spotkać się w Bytomiu i na terenie Śląska, a także skorzystać ze zdalnej obsługi z dowolnego miejsca w Polsce.